张国法律师代理山东滕州市房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案胜诉![(2019)鲁04民终1455号]

褚书生、山东唐金置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

山东省枣庄市中级人民法院

民事判决书

(2019)鲁04民终1455号

上诉人(原审被告):褚书生,男,1959年10月30日出生,汉族,滕州市房管局干部,住山东省滕州市。

委托诉讼代理人:张国法,北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人:秦肖敏,北京京师(天津)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):山东唐金置业有限公司,住所地山东省滕州市荆河西路锦泰名城29号楼6层。统一社会信用代码:913704816722325176。

法定代表人:张玉美,总经理。

委托诉讼代理人:王长东,山东荆河律师事务所律师。

上诉人褚书生因与被上诉人山东唐金置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服山东省滕州市人民法院(2017)鲁0481民初3456号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

褚书生上诉请求:1.依法撤销(2017)鲁0481民初3456号民事判决;2.依法改判或发回重审;3.一、二审诉讼费用由山东唐金置业有限公司负担。事实和理由:1.合同双方按照6650元/㎡的单价结算112.17㎡的非住宅安置房差价款,具有充分的事实根据。2.一审法院确认按14250元/㎡的单价结算案涉非住宅超面积房款差价,缺乏事实根据且与相关法律、法规和国务院文件精神相悖。3.合同双方应结清临时安置费、逾期临时安置费,山东唐金置业有限公司应赔偿褚书生相应的利息损失。一审判决未对此项认定属认定事实错误。

山东唐金置业有限公司辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

山东唐金置业有限公司向一审法院起诉请求:1.依法判令褚书生立即支付拖欠的房屋结算款961118.41元;2.依法判令褚书生支付自2014年1月1日起至2017年5月31日止的利息损失(以961118.41元为基数,按同期贷款利率计算,2014年公布3-5年利率为6%=57667.10元×41个月=197029.26元);3.依法判令褚书生支付自2017年6月1日起至实际支付房屋结算款之日止的利息损失(以961118.41元为基数,按同期贷款利率计算);4.本案全部诉讼费用由褚书生承担。

一审法院认定事实:2009年12月24日,山东唐金置业有限公司与褚书生签订房屋拆迁补偿安置协议书,约定:“甲方:山东唐金置业有限公司(拆迁人),滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司(委托拆迁人),乙方:褚书生(被拆迁人),因城市建设需要,按照《滕州市建设局房屋拆迁公告》滕建拆告字[2009]第4号的规定,甲方需拆除乙方房屋。根据城市房屋拆迁法规、政策规定,甲乙双方就房屋拆迁补偿(安置)达成如下协议:一、乙方坐落于荆河西路的房屋及其附属物,在原荆河酒业区域改造项目拆迁范围内。乙方于2009年9月10日搬迁完毕,经验收合格后甲方付给乙方搬迁补助费821元;奖励费36418元;暂付20个月临时安置补助费35221元;停产停业补助费3209元;合计75669元。二、房屋、附属物补偿:乙方具有各类房屋建筑面积408.17㎡,其中有房产部门鉴定的合法非住宅面积32.09㎡,补偿145698元;住宅房面积376.08㎡,补偿663405元;用于事实经营面积376㎡,事实经营补助23878元;附属物及装修共30项,补偿190945元。累计补偿1023926元。(注:本项中附属物及装修补偿款中已包含补土地出让金款129582.00元。)三、预定安置房:甲方在改造项目范围内新建住宅房用于产权调换,乙方自愿选择非住宅用房1套,暂定140㎡;多层住宅用房1套,暂定120.5㎡;高层住宅用房1套,暂定92㎡;合计352.5㎡;(此面积含选择高层奖励面积,回迁上房时按实际建筑面积结算,住宅房超出原拆迁的合法建筑面积10%以上的部分按上房时的市场销售价格结算;)上述选定的房屋价值共计1285610元。(注:本项中乙方选择的非住宅1套面积在100㎡-150㎡之间,暂按140㎡计算,待上房时据实结算。)四、本协议一、二、三条结算款项相抵后,甲方应暂收乙方差额款186015.00元。本次甲方暂收50%乙方93008.00元,剩余款项待上房时一次性结清。五、暖气安装费按80元/㎡暂收,计17000元(待上房时按实际发生的安装费据实结算)。六、回迁上房时,无论是住宅或是非住宅,回迁上房的顺序按照搬迁验收号和签订拆迁补偿安置协议的结算号相加除以2的先后顺序确定。如顺序号相同的,以搬迁验收号的顺序确定,并结合所选套型,采用划片和单元立体切块的方式选房。七、回迁时间:多层住宅暂定于2011年4月回迁上房,高层住宅暂定于2012年2月回迁上房。如遇不可抗力等因素,则回迁时间顺延。八、回迁时,甲方通知乙方上房,乙方接到通知后十日内办理结算上房手续;逾期不结算上房者,按自动放弃处理。甲方按照回迁通知及回迁方案规定的期限停发乙方临时安置费,并由乙方承担由此造成的看管费用等一切经济损失及违约责任。九、本协议一式五份,甲、乙方各持一份,拆迁主管部门一份。双方签章后生效。2009年12月24日。”

2009年9月,滕州市凯信房地产估价事务所有限公司作出原荆河酒业公司区域评估价格公示表,其中新建普通商品房1960元/㎡,沿荆河路二层营业房平均价为5210元/㎡。

2010年4月19日,山东唐金置业有限公司向褚书生出具收回迁款93008元的收款收据及暂收暖气安装费17000元的收款收据。

2011年9月2日,褚书生选多层房屋X-X-X室并上房,主房面积120.64㎡,储藏室8.43㎡。

2013年12月23日,拆迁指挥部作出《滕州市原荆河酒业公司(西南园)区域(锦泰名城)拆迁改造工程回迁安置实施方案》(以下简称《回迁安置实施方案》),内容为:回迁安置基本情况:多层住宅已于2011年9月回迁上房,高层住宅已于2011年9月回迁选房。临时安置补偿费:高层拆迁过渡期为30个月,临时安置补偿费按4元/㎡?月支付;延期月份的临时安置费双倍补偿按8元/㎡?月支付。非住宅临时安置补偿费按8元/㎡?月支付;由于过渡期延长按照搬迁协议,延期月份非住宅的临时安置费双倍补偿(16元/㎡?月)支付。结算价格:选择普通非住宅房屋的回迁按被拆迁的非住宅房屋所处的路段进行选房,沿平行路二层营业房回迁均价为5350元/㎡,沿平行路三层营业房回迁均价为4460元/㎡,沿平行路市场均价为11500元/㎡,第一层15900元/㎡,第二层11000元/㎡,第三层7600元/㎡;沿荆河路二层营业房回迁均价为5210元/㎡,沿荆河路三层营业房回迁均价为4340元/㎡,沿荆河路市场均价为12200元/㎡,第一层16900元/㎡,第二层11600元/,第三层8100元/㎡。

2013年12月30日,滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司向褚书生出具荆河路回迁安置选房确认单,褚书生自愿选定荆河路营业用房回迁安置,房号11,建筑面积:一层72.13㎡,二层72.13㎡,合计144.26㎡。同日,滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司向褚书生出具回迁安置选房确认单,褚书生自愿选定高层X-X-X室回迁安置,面积:142.08㎡。

另查明,褚书生曾在2014年1月9日起诉山东唐金置业有限公司,诉请山东唐金置业有限公司交付滕州市锦泰名城小区X号楼X单元X室房屋、储1-25号储藏室以及荆河路11号营业房并赔偿逾期交付使用房屋造成的经济损失,一审法院以(2014)滕民初字第648号民事判决,判决驳回原告褚书生的诉讼请求。褚书生不服,向山东省枣庄市中级人民法院提出上诉,山东省枣庄市中级人民法院以(2014)枣民五终字第419号民事判决,判决驳回上诉,维持原判。褚书生仍不服,向山东省高级人民法院提出再审申请,山东省高级人民法院以(2017)鲁民申1844号民事裁定,裁定驳回褚书生的再审申请,后褚书生又向枣庄市人民检察院提出抗诉申请,枣庄市人民检察院现已决定受理褚书生的抗诉申请。

再查明,褚书生在未办理上房手续和物业交接手续的情况下,自2015年1月份起占用荆河路11号营业房并出租至今。

一审法院认为,山东唐金置业有限公司与褚书生于2009年12月24日签订的房屋拆迁补偿安置协议,系双方当事人平等自愿签订的,意思表示真实,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。

房屋拆迁补偿安置协议载明按照滕州市建设局滕房拆告字[2009]4号房屋拆迁公告的规定,需拆除乙方(褚书生)房屋。房屋拆迁公告规定在搬迁期限内完成搬迁经验收交房的,按照《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》及《补偿安置实施方案》的规定予以补偿和奖励。《补偿安置实施方案》经公示,房屋拆迁补偿安置协议的相关内容亦是按《补偿安置实施方案》的内容执行。《补偿安置实施方案》明确了回迁安置非住宅房屋超出原合法建筑面积的部分回迁时按市场销售价格据实结算,虽未列入房屋拆迁补偿安置协议,但该方案进行了公示,反映了协议的订立过程,被拆迁人对此过程及内容是明知的,拆迁指挥部于2013年12月23日发布的《回迁安置实施方案》亦明确了回迁价格及市场价格。

该拆迁区域部分被拆迁人已按回迁上房时的市场销售价格办理结算并回迁上房。本区域拆迁系政府监督,滕州市其他拆迁区域的房屋产权调换非住宅房屋回迁超原合法建筑面积的均按回迁上房时的市场价格结算。当时的《城市房屋拆迁管理条例》和《山东省城市房屋拆迁管理条例》、《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》规定,拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,实行房屋产权调换的,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。即房屋产权调换是原合法建筑面积的拆迁房屋与安置房屋的同等面积调换,对于超原合法建筑面积的房屋不属产权调换范围。

本案中,双方采用的是产权调换的补偿形式,被拆迁房屋的补偿金额为房屋拆迁补偿安置协议的第二项款项,所调换房屋的价格即是按回迁评估价1960元/㎡、5210元/㎡计算的原同类合法建筑面积房屋产权调换的同类同等面积新建安置房屋的价格。沿荆河路二层营业房平均价5210元/㎡是被拆迁人合法非住宅面积的回迁安置价,而不是超合法非住宅面积房屋的价格。山东唐金置业有限公司主张双方依据拆迁局公告和政策规定签订的安置协议书,在荆河区域改造均参考拆迁法规和政策规定的前提下,按照《滕州市原荆河酒业公司(西南园)区域(锦泰名城)拆迁改造工程回迁安置实施方案》回迁超面积价格表中沿荆河路一层营业房价格16900元/㎡和沿荆河路二层营业房价格11600元/㎡相加除二所得的14250元/㎡进行结算。褚书生辩称所选三套房屋总建筑面积406.98/㎡,未超褚书生的合法建筑面积,该辩称混淆了非住宅房与住宅房的概念,房屋产权调换是同类房屋的产权调换,褚书生以此为理由辩称按回迁评估价5210元/㎡结算不成立。综合上述证据的有关超合法非住宅面积房屋价格的内容及相关法律、法规、规范性文件规定和滕州市其他拆迁区域的房屋产权调换实施情况,认定超出合法非住宅面积112.17㎡的部分应按回迁上房时的市场价格结算,不适用回迁评估价。山东唐金置业有限公司要求确认11号营业房超面积的112.17㎡按照14250元/㎡进行结算的主张,该主张符合国家相关法律政策,也符合民法的公平、等价有偿、诚实信用原则,其请求确认按上述价格结算并要求褚书生支付拖欠房屋结算款的诉讼请求,依法予以支持。

关于山东唐金置业有限公司的利息损失问题,褚书生自2015年1月至今在未经山东唐金置业有限公司允许且未支付房屋结算款的情况下,占用滕州市荆河路25号楼11号营业房并出租,已经给山东唐金置业有限公司造成了经济损失,山东唐金置业有限公司要求褚书生以房屋结算款961118.41元为基数,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息损失,于法有据,依法予以支持。

综上,一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决:一、被告褚书生支付原告山东唐金置业有限公司房屋结算款961118.41元;二、被告褚书生支付原告山东唐金置业有限公司利息损失(以961118.41元为基数,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算,自2015年1月1日起至实际支付房屋结算款之日止);上列一、二项,于判决生效后十日内履行完毕;三、驳回原告山东唐金置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13411元,由被告褚书生负担。

二审中,双方当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为,山东唐金置业有限公司与褚书生于2009年12月24日签订的房屋拆迁补偿安置协议,系双方当事人真实意思表示,符合法律、行政法规的规定,应确认有效。山东唐金置业有限公司同时出具的针对褚书生的《房屋拆迁安置情况一览表》亦是房屋拆迁补偿安置协议中被拆迁房屋补偿价款及确定安置房屋价值的计算依据,应确认为房屋拆迁补偿安置协议的组成部分,本院亦确认有效。

依据双方签订的房屋拆迁补偿安置协议以及双方的实际履行情况,能够确认上述协议包含两个法律关系,一是双方因房屋拆迁而产生的山东唐金置业有限公司应向褚书生支付补偿款1023926元的债权债务关系,双方对此均无异议,本院予以确认。二是基于产权调换,即褚书生以补偿款作为购房款,与山东唐金置业有限公司建立房屋买卖合同关系,并在一定的范围和条件内享受相应的优惠政策。褚书生请求合同双方应按照6650元/㎡的单价结算112.17㎡的非住宅安置房差价款,因褚书生的该项主张在已发生法律效力的本院(2014)枣民五终字第419号民事判决中未能得到支持,一审法院对褚书生的该项主张未予采信并无不当,故在本院(2014)枣民五终字第419号民事判决未经法定程序撤销的情况下,褚书生的该项请求不能得到本院的支持。

山东唐金置业有限公司主张按照单价14250元/㎡计算非住宅超面积安置房价款,系单方确定非住宅超面积安置房价格的行为,未经褚书生的同意并达成合意,依法不能成立,故对山东唐金置业有限公司按照单价14250元/㎡计算非住宅超面积安置房价款并要求褚书生支付房屋结算款961118.41元的主张,本院不予支持。待双方就非住宅超面积安置房的价格达成合意或经法定程序确定价格后,山东唐金置业有限公司可另行主张权利。

褚书生主张合同双方应结清临时安置费、逾期临时安置费,山东唐金置业有限公司应赔偿褚书生相应的利息损失。因该项请求不属于本案的处理范围,本院不予处理。

综上,褚书生主张不应按照14250元/㎡计算非住宅超面积安置房价款的上诉请求成立,予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下

一、撤销山东省滕州市人民法院(2017)鲁0481民初3456号民事判决;

二、驳回被上诉人山东唐金置业有限公司的诉讼请求。

一、二审案件受理费各13411元,均由被上诉人山东唐金置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长韩茂森

审判员朱海燕

审判员李帅

二〇一九年十一月十八日

书记员马馥君


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