通过评估确定被征收房屋的价值

(一)对被征收房屋价值的补偿标准不得低于类似房地产的市场价格

所谓类似房地产,是指与被征收房屋处在同一供求圈内(与被征收房屋具有替代关系、价格会相互影响的适当范围),并在区位、用途、规模、档次、建筑结构、居住年限、权利性质等方面与被征收房屋相同或相近的房地产。所谓类似房地产的市场价格,是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。确定类似房地产的市场价格是将被征收房屋与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算被征收房屋的客观合理价格或价值。类似房地产的市场价格,既包括了被征收房屋的价值也包括了房屋占用范围内的土地使用权的价值。

(二)对被征收房屋进行评估的时点为房屋征收决定公告之日

所谓房地产的评估时点,是指估价结果对应的日期。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的评估时点为房屋征收决定公告之日。

需要注意的是,确定被征收房屋的类似房地产的市场价格时应准确搜集大量交易实例,搜集的交易实例中应包括“成交日期”,而“成交日期”应与估价时点相近,一般不宜超过一年。这样,所确定的类似房地产价格会更准确。

(三)被征收房屋的价值由房地产估价机构评估确定

行政法规规定,被征收房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定。规范和管理房地产估价机构和注册房地产估价师的规章分别是《房地产估价机构管理办法》(2005年10月12日建设部令第142号发布,2013年10月16日根据住房和城乡建设部令第14号修正,2015年5月4日根据住房和城乡建设部令第24号修正)和《注册房地产估价师管理办法》(2006年12月25日建设部令第151号发布,自2007年3月1日起施行。2016年9月13日根据住房和城乡建设部令第32号修正,自2016年10月20日起施行)。

实践中的问题是,不少的房地产估价机构在开展房地产价格评估时不能做到独立、客观、公正。尤其是在《拆迁条例》时期,不少的评估机构受拆迁人的操纵,肆意侵犯被拆迁人的利益,涌现出了大量的背离市场价值规律的评估报告。笔者在2007年办理河南省商丘市梁园区一起拆迁补偿行政裁决纠纷案时,对在裁决程序采纳的评估报告有异议,之后以律师事务所的名义委托省会城市的估价机构对被拆迁房屋的价值进行评估,评估结果高出原评估价格70万元,令人瞠目。

因此,建立对房地产价格评估机构和估价师进行监督管理追责的机制非常重要,如果房地产评估机构或房地产估价师违反职业道德或执业规范作出与市场价格规律相悖的评估报告,其危害后果是非常严重的,其不但扰乱了房地产估价市场,而且破坏了中介机构的公信力,更为严重的是侵犯了不动产所有权人的合法财产权益。正是基于这些原因,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条作出了关于房地产价格评估机构或者估价师出具虚假或者重大差错的评估报告的法律责任规定。


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