刘玉林等三人诉四川省会东县政府房屋征收补偿决定案一审诉讼代理词

刘玉林、刘玉惠、谭道均诉会东县政府房屋征收补偿决定案

一审诉讼代理词

尊敬的合议庭成员:

本人接受原告委托担任本案一审诉讼代理人,本人接受委托后数次到达案涉房屋所在地进行实地查勘调查取证,认真阅读被告提交的证据材料,今天全程参加开庭审理活动,我对本案的事实、证据和应适用的法律、法规、规章均有了全面的把握,现在发表代理意见,请合议庭予以采纳。

一、被告的房屋征收活动并非以公共利益为前提。

尽管被告提供了房屋征收活动符合相关规划要求的证据,但原告有大量的图片证据证明被告的房屋征收目的是进行土地一级开发后将土地上市交易,进而为商业利益目的进行商品房屋开发建设对外销售。其不符合房屋征收公共利益之前提条件。

二、被告的房屋征收决定没有经政府常务会议讨论决定。

被告在其第34份证据(第128-129页)“会东县第十六届人民政府第三次常务会议会议纪要”中显示的内容是“会议讨论并一致通过《会东县老体育场文化馆片区旧城改造项目国有土地房屋征收补偿方案》,并要求按程序尽快颁发实施。”但该会议内容并未提及房屋征收决定!而《征收补偿条例》要求的程序是对房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定,征收补偿方案仅是征收决定的组成部分,房屋征收决定的内容和征收补偿方案的内容是不一致的。而且是政府的两个性质不同的行政行为。征收补偿方案不可诉,征收决定具有法定的可诉性。因此,被告并未履行房屋征收决定应经政府常务会议讨论决定程序的程序。属程序违法的情形。

(见:《征收补偿条例》第十二条第一款:“ 房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定”。第十三条第一款:“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”)。

三、被告在作出房屋征收决定前没有依法将征收补偿资金足额到位并做到专户存储、专款专用。

被告提交的第32、33份证据(第123页)是“凉山州商业银行对账单(会东县国资公司账户)”及“暂存款明细账”(会东县规划和建设局)(第124-127页)存在如下问题:

(一)对账单及明细账是动态的,仅仅是存款余额证明,不能保证做到专款专用。

(二)存款余额不能证明“足额到位”,被诉征收项目征收补偿匡算费用总额是多少?缺少证据,进而无法证实已经足额到位。

因此,可以判定被告没有依法将征收补偿资金足额到位、专户存储、专款专用。

(见《征收补偿条例》第十二条第二款:“ 作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”。)

四、被告据以作出房屋征收补偿决定的房地产估价报告违法。

被告提交的第49份证据是房地产估价报告(第179-225页)该估价报告存在以下下违法之处:

(一)被告没有证据证明其选定评估机构时遵循了公开、公平、公正的原则。

被告提交的第39和第40份证据分别是“选聘评估公司的会议记录及签到表”(156-158页)和“选聘评估机构的情况说明”(159-160页)。

    其中提到是在纪委公证处工作人员现场监督下,选定四川银通房地产评估有限责任公司为评估机构。我们对签到表中的签字真实性无法发表意见,但是,既然公证处进行了现场监督,就应该出具合法有效的公证书来证明这个事实。遗憾的是被告没有提交公证处出具的法律文书,因此,我们有理由认为被告选定评估机构的程序不合法。

(二)被告没有对预评估结果进行有效公示。

被告提交的第47份证据“拟征收房屋预测性价格(初评结果公示)通知(176-177页)”及第48份证据“旧城改造初评结果公示表(第178页)”和被告提交的第51份证据即“光盘影像资料及说明”(第227页)的第一节

证明的是初评公示行为。

其在光盘影像资料中的第一节要证明的内容是:“征收部门公示房地产估价初评结果,并电话告之。”该影像资料下方显示 文字提示内容是:“2013年3月13日,三鑫路贵友酒楼(刘寿珍家)大门口”

原告对此有疑问,即:

(一)张贴在墙体上不属于法定的送达方式。

(二)张贴在刘寿珍家大门口只能说明刘寿珍有可能看到,但刘玉林、刘玉惠和谭道均就可能看不到。

(三)影像中确实有人在打电话,但其是向谁打的,接听人是谁(刘玉林?刘玉惠?谭道均?)无从得知。

该初评公示方式不能保证能够让原告知道其内容和权利,因此,被告没有对评估结果进行有效公示,程序不合法。

(三)评估报告没有估价师的亲笔签字不合法。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定,“整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字”。

在原告复印的被告提供的评估报告上恰恰每一估价师的亲笔签字,估价师没有亲自在估价报告上签字说明其对评估报告不负法律责任。因此,该评估报告形式上不合法。

(四)评估结果严重偏离市场价格(具体事实和理由见之后分述)。

五、被告对原告作出的征收补偿决定所依据的征收补偿方案不合法。

被告提交的第36份证据(第131-142页)是“会东县人民政府关于县城老体育场、文化馆片区旧城改造一期工程国有土地上房屋征收决定(会东府〔2012〕10号附方案及图)”。该补偿方案存在如下违法之处:

(一)被告在作出房屋征收决定前没有履行“政府组织论证征收补偿方案”程序。

被告在第21份证据(第62页)中提到“县政府组织相关部门对征收补偿方案进行了论证”,但其没有证据证明其已经履行了该程序。

( 见:《征收补偿条例》第十条第二款:“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”)

(二)征收补偿方案中的货币补偿没有标准。

该方案仅指出“根据征收房屋的实际面积,一次性给予补偿。”具体标准是多少及如何测算出补偿标准没有具体规定。

(三)产权调换房屋没有价格,如何结算也没有标准。

《征收补偿条例》第二十一条第二款规定,“被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价”。对此,被告的征收补偿方案中没有详细规定。

(四)没有保障被征收人回迁的权利。

被告提交的征收补偿方案中的第十条第(一)项规定,“安置地点:根据会东县城市总体规划及该片区的实际情况,居民产权调换房规划顶点在项目区域内”。

而《征收补偿条例》第二十一条第三款规定,“ 因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”显然被告没有保障被征收人回迁的权利,违法。

六、被告对原告作出征收补偿决定存在诸多违法之处。

(一)被告对刘玉林等三人所作出的《补偿决定》中货币补偿金额的确定没有合法的依据且严重背离市场价值。

被告对刘玉林等三人所作出的《补偿决定》中确定刘玉林等三人应得的货币补偿金额为:“1.房屋及室内配套、装修、附属设施、土地使用权等补偿费为人民币2217229元。4.库房停业损失补偿费:2659.80元(10元/平方米,按1.5个月计发)。(见:《补偿决定》第3页)”。

以上两项货币补偿金额的确定均没有合法的依据:

1.被告对刘玉林等三人作出的《补偿决定》中确定“库房停业损失补偿费:2659.80元(10元/平方米,按1.5个月计发)”没有合法依据。

被告对刘玉林等三人作出的《补偿决定》中确定“库房停业损失补偿费:2659.80元(10元/平方米,按1.5个月计发)”,其依据的应该是被告单方制作的《会东县城老体育场、文化馆片区旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》(简称:《补偿方案》)。但原告在对《补偿方案》进行质证时已经指出,该《补偿方案》是被告单方制定的,其没有履行“组织专家论证”和 “符合条件时应举行听证会”等程序,并且缺少具体的货币补偿标准或产权调换方案,尤其是其没有满足原告合法原地回迁的权利。因此,该《补偿方案》是不合法的。

另外,按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款的规定:“被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”。

本案中,被告与原告就征收补偿事项没有协商成功,既然没有协商成功,被告在作出《补偿决定》前就应对刘玉林等三人的停产停业损失进行市场价值评估,并以合法的评估结果作为补偿依据。而被告提供的《评估报告》中不包含停产停业损失费用,所以,被告确定给原告“库房停业损失补偿费:2659.80元(10元/平方米,按1.5个月计发)”没有合法依据。

2.被告对刘玉林等三人土地使用权价值的确定明显脱离市场价格。

被告所采用的《评估报告》中对刘玉林等三人土地使用权的单价确定为3074元/平方米。

2013年12月6日被告在报纸上发布拍卖土地公告时称:“老体育场片区占地面积42150.42㎡,参考价格14500万元”。原告土地在该片区范围内。该宗土地在拍卖前需经过评估确定起拍价,即便按照被告公布的参考价拍卖成交,该宗地的市场价格最低为:3440.06元·平方米(14500万元/42150.42㎡)。

也就是说,即便按照最低价,被告从原告手里拿走的土地每平米要赚366.06元(即:宗地起拍最低价3440.06元/㎡-对原告土地的评估价3074.OO元/㎡),原告拥有使用权的土地面积是614.3㎡,原告土地损失达224870.658元(366.06元*614.3㎡)。

由此可见,被告对原告作出《补偿决定》所采用的《评估报告》是不真实的。“补偿决定应当公平”是《征收补偿条例》(第二十六条第二款)所确定的底线原则。被告确定的对刘玉林等三人土地使用权价值的补偿明显脱离市场价格,极不公平,应予纠正。

3.被告所认定的对原告房屋的补偿价格过低,明显严重偏离市场价格。

被告对原告房屋的补偿价格采用的是估价机构的评估结果,即974元/㎡。这与市场价格差距很大。

原告提供的第十一、十二、十三、十四号证据证明的事实是:

(1)开发商宝利公司在原告房屋所在地建设的“国际香江”项目,其对外承诺的销售单价起价是3888元/平方米。

(2)开发商宝利公司向陈晨出售的住宅房屋单价为4063.00元/平方米。

(3)开发商宝利公司向买受人杨兴隆出售的商品房单价5016.01元/平方米。

(4)开发商宝利公司销售给欧明秦的商铺房屋单价是:25180.00元/平方米。而原告拥有库房面积是177.32平方米,是营业性用房。房地产开发商出售的营业性用房的价格已经达25180.00元/平方米。两个价格相比相差2万4千元!公平吗?

(5)会东县德馨家园(城北)小区商业用房销售合同涉及的房屋交易价格分别是12172.68元/㎡、10376.45元/㎡、10478.763元/㎡。

以上证据证明,被告对原告的房地产补偿价格严重偏离市场价值。被告所采用的估价报告结果同样没有反映当地同类房屋的市场价值。不合法。

2014年8月29日,最高人民法院公布了十大征收拆迁典型案例,其中第三个案例是“孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案”该案中,政府所制定的征收补偿方案规定,选择货币补偿的,被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿。济宁市中级人民法院经审理认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第二条、第十九条规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。本案中,优惠价格显然低于市场价格,对被征收房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格。该征收补偿方案的规定对被征收人显失公平,违反了《条例》的相关规定。故判决:撤销被告泗水县人民政府作出的《决定》。宣判后,各方当事人均未提出上诉。

最高人民法院新闻发言人指出,“这批案件对于指导人民法院依法履行职责、统一裁判尺度、保障民生权益具有重要意义”。所以,敬请本案合议庭对此引起关注。

(二)被告所作出的《补偿决定》中关于“强制限期选择补偿方式,逾期单方推定”的内容严重违法,其剥夺了原告对补偿方式的法定选择权。

被告在对原告所作出的《补偿决定》中称:“限被征收人刘玉林、刘玉惠、谭道均于收到本决定书之日起15日内作出征收补偿方式的选择……如逾期不作出选择,将视为选择了货币补偿方式”(见:《补偿决定》第4页自上向下数第2行到第5行)。

该项决定的内容代理人总结为“强制限期选择补偿方式,逾期单方推定”的补偿方式。这种方式在我国任何一部法律和行政法规中都没有规定。而《征收补偿条例》规定的是“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换”(见《征收补偿条例》第二十一条第一款),即补偿方式的选择权在被征收人,而且这种选择权是一种自由选择,任何人不能附加任何强制条件。即便被告面临“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议”要作出《补偿决定》时,也应该“按照征收补偿方案作出补偿决定”(见:《征收补偿条例》第二十六条)。而在被告所提供的《补偿方案》中,也没有出现这种“强制限期选择补偿方式,逾期单方推定”的规定。被告独创这种选择补偿方式的目的是想用货币补偿这种简单的方式实施对原告房屋的强制搬迁。

2014年8月29日,最高人民法院公布了十大征收拆迁典型案例,其中第二个案例是“何刚诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案”该案中,政府在对何刚作出的补偿决定时仅决定给予被征收人货币补偿而不涉及产权调换方式,因此人民法院认为,政府侵害了何刚的补偿选择权违,所以法院作出撤销被诉补偿决定的判决。一审判决后,双方均未提起上诉。最高人民法院指出,该案的典型意义在于:“在房屋补偿决定诉讼中,旗帜鲜明地维护了被征收人的补偿方式选择权。《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十一条明确规定:“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换”,而实践中不少“官”民矛盾的产生,源于市、县级政府在作出补偿决定时,没有给被征收人选择补偿方式的机会而径直加以确定。本案的撤销判决从根本上纠正了行政机关这一典型违法情形,为当事人提供了充分的司法救济”。      另外,最高人民法院新闻发言人指出,“这批案件对于指导人民法院依法履行职责、统一裁判尺度、保障民生权益具有重要意义”。所以,敬请本案合议庭对此引起关注。

(三)被告作出的《补偿决定》中涉及的产权调换内容无法操作且剥夺了原告不服产权调换方案时行使救济的权利。

  被告在制定“强制限期选择补偿方式,逾期单方推定”补偿方式的同时,还规定,“被征收人选择房屋产权调换,由征收部门提供用于调换的房屋,并按被征收房屋实际面积进行补偿安置”(见《补偿决定》第3页最后一行及第4页最上一行)。该项决定内容无法操作且剥夺了原告行使救济的权利。因为:

1.该项决定内容不具体,不具有可操作性,被告提供的用于产权调换的房屋基本情况不详,其区位、朝向、用途、面积、结构、价格统统没有表述,原告选什么样的房屋进行调换?《补偿决定》中没有答案。

2.假如原告选择了产权调换,那么就意味着认可了被告所作出的《补偿决定》。《补偿决定》生效后原告就失去行政复议和行政诉讼的权利。可《补偿决定》中关于产权调换的内容仅是“被征收人选择房屋产权调换,由征收部门提供用于调换的房屋,并按被征收房屋实际面积进行补偿安置”这么简单的一句话。假如将来原告对被告所提供的用于调换的房屋有异议,那么就再无法行使救济权利了,因为,《补偿决定》所规定的复议或诉讼期限已经届满。

由此就不难看出,被告是用“强制限期选择补偿方式,逾期单方推定”的方法变相剥夺原告的救济权利。如打渔人设计的一个“迷魂阵”,口子开在那里,进去就出不来了。

依法行政是行政机关执法的基本原则,“法无授权不可为”是行政法的基本原理,其与“法无禁止即可为”的民事行为具有根本性区别。上述事实证明,被告的具体行政行为没有法律依据,我国《行政诉讼法》第五条规定,“人民法院审理行政案件,对具体行政行为是否合法进行审查”,因此,我们请求人民法院强力纠正被告随意作出的违法的具体行政行为。

综上所述,由于被告对原告所作出的房屋征收补偿决定行政行为存在事实不清,主要证据不足,程序违法和适用法律、法规错误等情形,因此,依据《行政诉讼法》第五十四条的规定是依法应予撤销的具体行政行为。请人民法院支持原告的诉讼请求。

谢谢。

诉讼代理人:张国法

二〇一四年十月二十九日


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