李先生诉某市某区人民政府房屋征收补偿决定案 二审代理词

2016年8月26日,张国法律师参加李先生诉某市某区人民政府房屋征收补偿决定案的二审开庭活动,力主驳回政府上诉维持原判。

李先生诉某市某区人民政府房屋征收补偿决定案

二审代理词

审判长、审判员:

作为被上诉人李先生的一、二审诉讼代理人,我发表如下代理意见,请合议庭在合议时予以采纳。

一、上诉人(某市某区政府)据以作出被诉征收补偿决定的证据,案涉“房地产征收评估报告”不合法。

(一)估价机构的真实性存疑。

上诉人在原审时提交的第3 份证据“ 告知被征收人选定评估机构时间的通知、房地产评估机构名称”、第4 份证据“被征收人选定评估机构的证明及选定的评估机构名称”中显示选定的评估机构名称是:某市鑫诚房地产评估有限公司。

但上诉人提交的第10 份证据“评估报告书及送达回执”中加盖公章的评估机构名称是:某市鑫诚房地产估价有限公司。从名称上看,其应为两个评估公司,名称的不一致,使被上诉人有理由怀疑两个估价机构之间存在造假嫌疑。

(二)“协商选定评估机构名单”造假。

因为,该名单中的400人仅有签名而没有按压指纹,更没有这400人的基本情况说明,名单中的人是否属于案涉房屋征收范围内的被征收人无法确定,同时名单中的签名是否是本人亲自所为也无法证实。

对此,被上诉人在一审时已经提交了“没有选定评估机构人员名单”用以证实很多人没有参加选评估机构活动。

另外,被上诉人在一审时提交的证据,2015年1月2日郝某出具的某某于1992年12月因病去世的证明。证实上诉人提交的“协商选定评估机构名单”中的“某某”已于名单公布时间(2012年11月10日)的十年之前去世了。故该选定评估机构的名单造假。

再就是,被上诉人在一审时已经申请人民法院调取证据以核实居民代表签字是否真实。

(三)评估机构没有履行实地查勘义务。

上诉人提交的第 8份证据是“评估机构现场查勘记录”。

按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第三款规定,“房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明”。

上诉人提交的该份证据中的“房地产评估现场工作底稿”中,没有承担此次评估任务的注册房地产估价师的签字,同时也没有无利害关系的第三人见证签字。仅仅有测量人的签字,而“房屋所有权人”、“社区(村)、镇(乡)”签字栏均为空白。由此可见,该实地勘查记录不符合上述部门规章的规定。评估机构没有履行实地查勘义务。

工作底稿基本情况描述为“被征收人拒绝入户”更不属实。因为,被上诉人在家时从未有过估价机构的入户勘查行为发生。更不存在拒绝入户问题。所以说,该“评估机构现场查勘记录”本身也是虚假的。

(四)评估报告对被上诉人房屋的有关数据尚未核实确定,其不能作为对被上诉人的货币补偿依据。

由于评估机构的估价师没有对被上诉人房屋进行现场实地查勘,其仅以房管部门调档资料为依据进行评估,缺乏真实的数据作评估基础。正如评估报告中所言:“此次评估以从房管部门调档资料为依据,待被征收人同意入户测量或提供房产证、土地使用权证后再核实、更正,调整评估结果”(见评估报告第1页“致委托方函”部分。)“若出具本评估报告后估价对象有缺项漏项,由被征收人提出并带领我们对估价对象进行评估并签字认可”。这说明,该评估报告的效力待定,其不能作为对被上诉人的货币补偿依据。

(五)评估报告以上诉人制定的《房屋征收补偿方案》的货币补偿标准为参照执行标准直接确定被上诉人的房屋价值是违法的。

评估报告中描述:“由于估价对象位于某市某区棚户区改造范围,该片区于估价基准日已制定了《房屋征收补偿方案》,且该方案已明确规定了货币补偿标准,故本次评估土地及房产价格参照补偿方案货币补偿标准执行,附属物及装修情况依据估价机构掌握的市场价格进行评估。”(见:“评估报告”第7页第(九)部分“估价方法”及第9页第(四)部分估价方法选用)。

这种估价方法的选用是违法的,因为:

1. 在国有土地上房屋征收评估操作程序中,没有规定政府出台征收补

偿方案后,评估机构就可以直接参照该补偿方案的标准对标的物进行价值认定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定,“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。”

该条规定的选用评估方法规则中不存在可直接参照补偿方案标准执行的评估方法。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款规定,“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”。

此条款也没有将征收补偿方案规定的标准列入到属于影响被征收房屋价值因素的范畴。

2.上诉人制定的补偿方案中的货币补偿标准本身就没有依据,是违法的。评估机构以一个违法得来的补偿数据作为直接的评估依据并作出评估结论更加违法。

被上诉人在对上诉人提交的第1份证据“某市某区人民政府关于某路棚户区改造(二期)房屋征收决定公告(征收决定及补偿方案)”的质证意见中已经指出,上诉人制作的住宅货币补偿标准框架结构,3350元/平方米、砖混结构3100元/平方米、砖木结构,2900元/平方米、补偿标准均含地价。并没有合法的评估报告作支撑,该标准的确定违反了行政法规和省政府的地方性规章的规定,是违法的。评估机构以一个违法得来的补偿数据作为直接的评估依据并作出评估结论更加违法。

3.评估机构对被上诉人房屋的估价结果迎合了上诉人的不当要求,评估报告虚假,不能采信。

     如上所述,评估机构违反评估方法的选用规则以上诉人单方制定的补偿标准作依据直接对被上诉人房屋作出价值认定,且所作的估价结果与上诉人制作的补偿标准高度一致(补偿方案为3100元/平方米,评估结果为3200元/平方米),这种简单的数据复制方法迎合了上诉人的不当要求,违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第二款的规定(即:“房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务”)。因此,该评估报告是虚假的,不能采信。

(六)评估报告内容不完整,“附件”部分中缺失重要内容。

依据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-1999,1999年2月12日,建标〔1999〕48号,1999年6月1日起执行)“8估价报告”的规定:“ 8.0.1估价报告应做到下列几点:1全面性:应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,正文内容和附件资料应齐全,配套;……8.0.2估价报告应包括下列部分:l封面;2 目录;3致委托方函;4估价师声明; 5估价的假设和限制条件; 6估价结果报告;7估价技术报告;8附件。……。8.0.4估价报告应记载下列事项:……17附件,应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片,估价对象的产权证明,估价中引用的其他专用文件资料,估价人员和估价机构的资格证明。……”。案涉估价报告“附件”部分缺失重要的内容。

本案所涉的估价报告的附件中,没有“反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片”也没有“估价对象的产权证明,估价中引用的其他专用文件资料。”

附件中没有相关图片,说明估价师没有进行实地查勘。附件中没有估价对象的产权证明,说明上诉人没有依法履行配合评估的义务,没有在评估前对征收房屋进行调查登记。(见:《国有土地上房屋征收评估办法》第九条:“房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”第十二条第一款:“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管”。)

(七)估价报告的作业期限超过了征收决定所规定的签约期限十个多月,剥夺了被上诉人的签约权和受奖励权。

案涉房屋征收决定规定的签约期限是“自本公告发布之日起90日内”。

征收决定公告发布之日是2012年11月2日,那么其签约期限时间段是:2012年11月2日到2013年2月2日。

本案涉估价报告上确定的作业期限是2013年12月2日到2014年1月16日。

即评估作业开始时就已经超过最后的签约日期十个月了。

在案涉房屋征收补偿方案中针对货币补偿或产权置换的补偿方式均制定了奖励标准,而这些奖励都规定只有在签约期限内进行签约方可享受奖励。可是,估价机构开始对被上诉人的房屋进行估价作业时就已经超过签约期限十个月了。

对被征收房屋的估价报告是确定被征收房屋市场价值和当事人签订房屋征收补偿协议的重要依据。上诉人超过签约期限十个月方对被上诉人房屋进行评估,其导致的后果是被上诉人不能在规定的期限内以合法的估价结果作依据与上诉人的房屋征收部门签订补偿协议。随之而来的另一严重后果是,被上诉人因不能在规定的期限内签约,也就不能按照案涉征收补偿方案规定的奖励机制享受受奖励的权利(见案涉《某市某区某路棚户区改造项目(二期)房屋征收补偿方案》中规定的奖励标准)。

故,上诉人超过签约期限对被上诉人房屋进行评估的行为侵害了被上诉人的签约权并剥夺了其享有的受奖励权。

(八)上诉人没有送达房地产估价报告

1.对送达照片左上角的拍照日期存在质疑。

照片左上角显示日期是2030年8月19日(该年份尚未到来),与其送达回证2014年2月20日的日期不符。

2.另外,如果是8月份送达,照片中的人物穿的又都是冬季衣服。故此,可以判定该照片与本案送达评估报告行为无关。

二、被诉征收补偿决定不合法。

(一)补偿决定中确定的货币补偿价值不合法。

补偿决定中确定的货币补偿价值依据的是评估机构的估价报告,而该估价报告存在评估机构选定程序不合法、补偿基础数据未核准、补偿标准采用补偿方案数据违法、估价师未履行实地查勘义务、评估报告送达证据虚假等违法和违规情形,因此,补偿决定中确定的货币补偿价值不合法。

《物权法》第四十二条第三款和《城市房地产管理法》第六条均规定:为了公共利益的需要国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法予以拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

最高人民法院公布的十大征收拆迁典型案例第三个案例“孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案”中法院指出“根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。”同时还指出,“本案中,优惠价格显然低于市场价格,对被征收房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格。该征收补偿方案的规定对被征收人显失公平,违反了《条例》的相关规定。故判决:撤销上诉人泗水县人民政府作出的《决定》”。

对照本案,被上诉人提交的证据:1.巨业地产·顺德旺铺楼盘销售宣传单证明:该建设项目为被上诉人房屋所在区域。未来房屋建成后的销售价格在16000元/㎡到22000元/㎡之间。2.淼岳林建设项目房屋市场销售宣传单证明:该项目楼盘房屋在某市销售均价在8000-9000元/㎡。3某市滟澜山社区建设项目房屋市场销售宣传单证明,该建设项目位于邢州大道与太行路交汇处西北角。其楼盘房屋销售价最低9879元/㎡。最高到达价格达到14719元/㎡。而本案上诉人对被上诉人房屋的补偿仅为3200元/㎡。远远低于市场价格。

由此说明,上诉人采用的估价报告中对被上诉人房屋的评估价格没有比照就近区位新建商品房的价格,不公平,不合法。

(二)补偿决定中用于产权调换的房屋不确定,且没有合法的结清差价依据。

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定,“除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值”。上诉人在补偿方案中确定的回迁房的计算标准没有依据,是其单方所为,不符合政府补偿规章的规定,不合法,无法操作。

(三)补偿决定中没有对被上诉人室内外附属物、室内装饰装修以及其它的生活设备的拆装费用进行补偿违法。 

《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十二条规定:“被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由房屋征收当事人协商确定;协商不成的,房屋征收部门、被征收人、承租人等当事人可以委托具有相应资质的评估机构评估确定”。

《某市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十七条规定:“被征收房屋装饰装修及附着物等内容的补偿,房屋征收当事人可协调确定;协商不成的,房屋征收当事人可委托评估机构通过评估确定”。

《某市区国有土地上房屋征收安置补偿暂行标准》规定:“二、房屋价值的补偿标准:被征收房屋价值的补偿,包括对被征收房屋建筑物价值的补偿、装饰装修的补偿、地上附着物的补偿、土地使用权的补偿。……(二)被征收房屋装饰装修及地上附着物的补偿:被征收房屋装饰装修及地上附着物的补偿,应当由征收当事人协商确定;协商不成的,以委托的房地产价格评估机构的评估结果确定。地上其他建筑物及附着物、树木的补偿标准按附件执行”。

其中,“三、搬迁费的补偿标准……(三)被征收房屋内的宽带移机费按每条100元计算;空调移机费,挂机按每台200元计算,柜机按每台300元计算;太阳能热水器拆装费按每台300元计算。上述费用均应按两次计发”。

而被诉的补偿决定中对被上诉人室内外附属物、室内装饰装修以及其它的生活设备的拆装费用根本就没有提及,所以违法。

综上,由于被诉房屋征收补偿决定,存在“主要证据不足”、“适用法律、法规错误”、“违反法定程序”和“明显不当”的情形,依据《行政诉讼法》第七十条的规定,是依法应予撤销的行政行为。故,请人民法院驳回上诉,维持原判。

谢谢。

李先生二审诉讼代理人:张国法

二〇一六年八月二十六日


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