二〇一六年七月二十八日李氏兄妹不服某市某区政府房屋征收补偿决定案代理词

李氏兄妹不服某市某区政府房屋征收补偿决定案

代理词

尊敬的合议庭法官:

北京市京师律师事务所接受本案再审申请人李氏兄妹三人(以下简称:申请人)的委托并指派我(张国法)作为他们的诉讼代理人参加他们因不服内蒙古自治区高级人民法院(以下简称:二审法院)作出的〔2015〕内行终字第00142号行政判决书(以下简称:二审判决)申请再审案的诉讼代理人,参加本案的再审活动。我是申请人在本案二审时的诉讼代理人,我在二审程序中已经对本案所涉事实、证据及法律适用等问题有了基本的把握,现继续发表代理意见,请最高人民法院的合议庭予以采纳。

我认为,本案被诉行政行为存在诸多违法之处,二审判决存在“认定事实的主要证据不足”的情形,是依法应予撤销的判决,请最高人民法院裁定对本案进行再审。

理由是:

一、《某市房屋征收与补偿暂行规定》(以下简称:《某市暂行规定》)不合法。

由于《某市暂行规定》是被诉房屋征收补偿决定所依据的规范性文件,且申请人认为该暂行规定不合法,所以,申请人在对房屋征收补偿决定提起行政诉讼时请求对该规范性文件进行合法性审查。代理人也认为《某市暂行规定》是不合法的,因为:

(一)《某市暂行规定》与国务院行政法规相抵触。

《某市暂行规定》第一条规定:“为规范城市房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据国家、自治区有关法律、法规和政策规定,结合本市实际,制定本规定。”第二条规定:“因公共利益需要,在本市行政区域内征收国有土地、集体建设用地上单位、个人的房屋,适用本规定。”

目前规范城市房屋征收与补偿活动的行政法规就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》,别无其它行政法规。该条例第一条规定:“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例”。

二审判决也指出,“该暂行规定是某市人民政府于2011年9月30日依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》……作出的。”(见二审判决书第8页自上向下数第1行到第11行)。

将《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《某市暂行规定》进行对比可以看出,《某市暂行规定》将适用范围扩大到了征收“集体建设用地上单位、个人的房屋”,这显然与上位法的规定相抵触。

(二)行政法规《国有土地上房屋征收与补偿条例》中没有授权市、县级人民政府可以以规范性文件的方式规定征收补偿标准。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》中授权地方政府和国务院部门制定规范性文件的条款共四条,即:第十七条第二款“市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。”;第十八条“征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定”;第十九条第三款“房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,……”;第二十三条“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。该条例中没有授权市、县级人民政府可以以规范性文件的方式制定房屋征收补偿标准。

(三)《某市暂行规定》直接规定相关补偿标准与行政法规相悖。

《某市暂行规定》第十七条和第十八条直接规定了对住宅房屋,附属房屋补偿的标准及有证房屋和无证房屋及建筑物、构筑物内装饰装修的补偿标准。(第十七条:“征收住宅房屋,附属房屋补偿执行下列规定:(一)实有建筑容积率0.75以内的有证房屋以外部分可按2.5:1的建筑面积比例置换安置房,要求货币补偿的,已建砖木结构或砖混结构的最高补偿850元/㎡,未建部分补偿400元/㎡。(二)实有建筑容积率在0.75至1.0之间的,对实有建筑最高补偿400元/㎡,对未建部分按300元/㎡补偿,实有建筑容积率超过1.0的实有建筑最高补偿200元/㎡。(三)突击抢建、未经审批在原有建筑物上后加建的建筑物、构筑物一律不予补偿。”;第十八条:“有证房屋的装修装饰应考虑使用年限折旧按质量评估补偿,补偿金额按有证房屋建筑面积精装修一般不超过300元/㎡,普通装修一般不超过200元/㎡,无证房屋及建筑物、构筑物内的装修不予补偿。”)

而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条和第十一条(即“房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”;“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。”)规定了市县级人民政府制定房屋征收补偿方案(包括补偿标准)的法定程序。即,首先由房屋征收部门拟定补偿方案报市、县级人民政府审核。之后,由政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证。之后,由政府公布征求意见。再之后,将征求意见情况和修改情况进行公布。同时,当符合条件时应举行听证会。以上程序体现了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

但是,《某市暂行规定》未履行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条和第十一条规定的制定补偿标准的法定程序,没有遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则,其径直规定房屋征收补偿标准的行为明显是违法的。

  (四)《某市暂行规定》中规定停产、停业补偿标准与行政法规和部门规章的规定相悖。

《某市暂行规定》第二十一条规定:“征收非住宅房屋造成停产、停业的,对已领取营业执照进行税务登记并有纳税记录的且仍在从事生产、经营等活动的被征收人,可按下列标准给予停产、停业补偿:(一)从事商业、服务业等经营性活动的,按照不超过有证房屋评估金额的3%补偿;(二)从事生产、加工等经营性活动的,按照有证房屋评估金额的1.5%补偿;(三)从事办公、仓储等其他经营性活动的,按照有证房屋评估金额的0.5%补偿。”

而国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定,“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。即只有省、自治区、直辖市有权制定具体的停产停业损失补偿标准,某市政府无此权力。

住建部《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定:“被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”即当省级无规定标准作协商依据时,应委托房地产价格评估机构通过评估确定,市级政府无权直接定标准。《某市暂行规定》这部分内容亦不合法。

上述事实和理由已经充分证明《某市暂行规定》的有关内容与现行行政法规的有关内容相悖,但二审法院却认为“上诉人未能提供充分证据证明暂行规定违法”(见二审判决书第8页自上向下数第10行),着实令人费解。故,我们请求最高人民法院对此事实予以明查,并作出令人信服的结论。

二、被申请人作出房屋征收补偿决定所依据的《房地产估价报告》违法。

(一)评估报告的送达时间超过了征收决定所规定的签约期限四个多月侵犯申请人的签约权,并剥夺申请人享有的受奖励权。

评估委托书及评估报告上确定的作业期限是2013年5月24日到2013年6月7日。

被申请人给申请人送达《房屋征收估价报告》的日期是:2013年12月30日(见被申请人在一审时提交的第二组证据的第6份证据“评估报告送达回证”)。被申请人在评估报告作出(2013年6月7日)后的(2013年12月30日)近六个月(共176天)方将评估报告送达给申请人。超过了规定的最后签约期限(2013年8月16日)四个多月。

案涉房屋征收决定公告和房屋征收补偿方案所确定签约期限是:2013年5月16日至2013年8月16日(即房屋征收决定公告之日起90日内)。这样就导致申请人在规定的期限内不能以合法估价结果作依据签订征收补偿协议。

随之带来的另一严重后果是,申请人因不能在规定的期限内签约,也就不能按照案涉征收补偿方案第十二条所规定(即:“被征收人在规定的奖励期限内达成征收补偿协议,并在约定期限内完成搬迁的,房屋征收部门以每宗土地使用证为单位,对被征收人给予最高奖励3万元”)内容享受受奖励的权利。该行为侵害了申请人获得奖励的合法权益。

(二)评估报告中对有证房屋的评估价格偏离市场价格。

评估报告中对申请人的有证房屋1#评估价格是4660元/㎡,有证房屋2#评估价格是4675元/㎡。而在某市房地产市场上的新建商品房均价在7000元/㎡左右。即便按照案涉征收补偿方案中规定的政府限制价5100元/㎡,对申请人房屋的评估价格也明显低了425元/㎡。所以,评估报告对申请人有证房屋的评估价格偏离市场价格。

(三)评估报告中对所谓的无证房屋和未建部分的评估结果违法。

评估报告中对申请人无证房屋57.95㎡的评估价格是800元/㎡,对未建部分的评估价格有两个,一个是400元/㎡,另一个是300元/㎡。这三个单价不是评估机构依照评估报告中所述的《房地产估价规范》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定根据市场法所得,而是直接将案涉征收补偿方案中规定的“实有建筑容积率0.75以内的有证房屋以外部分,已建砖木结构或砖混结构的最高补偿850元/㎡,未建部分补偿400元/㎡。实有建筑容积率在0.75至1.0之间的,对实有建筑最高补偿400元/㎡,对未建部分按300元/㎡补偿……”进行移植而来。这是违法的!因为,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条第一款规定:“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”第十四条规定:“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”第三十条规定:“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。”而评估机构根本不考虑评估对象的区位、用途、权利性质、档次、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素,径直移植政府单方所定价格作评估依据,不合法。因为,《国有土地上房屋征收评估办法》第三条的规定:“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。”)和《房地产估价规范》1.0.3也规定:“房地产估价应独立、客观、公正”。案涉估价机构直接使用政府单方制定的标准作出评估结果违反独立、客观、公正的原则,其估价结果当然不合法。

(四)被申请人对申请人的空地院落没有进行评估补偿不合法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”即对征收房屋的补偿既包括对房屋的补偿也包括对房屋所占用土地的补偿。

二〇一三年五月十五日最高人民法院对山东省高级人民法院的《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》(〔2012〕行他字第16号)中指出:“国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿”。即在对征收房屋进行补偿时,既要对房屋所占用土地进行评估补偿也要对空地和院落进行评估补偿。

本案中,申请人除了有房屋还有院落和空地,而对院落和空地估价机构没有按照市场价格进行评估,仅在评估报告明细中显示,对未建部分分别按照400元/㎡和300元/㎡给予确认。而这两个价格根本就不是市场评估价而是《某市暂行规定》和案涉房屋征收补偿方案中的规定价。这违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的“被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”规定。其违法无疑。

上述事实与理由是案涉房地产估价报告存在的明显“硬伤”。但二审判决对该估价报告却不作实质性的审查,其仅对估价机构的选择

程序、估价报告的形式要件以及数字计算存在瑕疵这些非实质问题进行简单评述,最终对该估价报告予以肯定(见二审判决书第6页自上向下数第14行到第22行及第7页自上向下数第1行到第210行),其结果是不但事实没有查清,而且也导致了错误的判决结果的发生。

三、被申请人作出案涉房屋征收补偿决定所依据的《某区棚户区某建设项目国有土地上房屋征收补偿方案》(以下简称:征收补偿方案)存在不合法之处。

(一)制定征收补偿方案依据的《某市暂行规定》存在诸多违法之处。其违法之处的事实与理由已经在本代理词的第一部分进行论述。

(二)征收补偿方案中规定的“附属房屋的补偿”标准不合法。

案涉征收补偿方案中的“货币补偿”中“2.附属房屋的补偿”规定:“实有建筑容积率0.75以内的有证房屋以外部分,已建砖木结构或砖混结构的最高补偿850元/㎡,未建部分补偿400元/㎡。实有建筑容积率在0.75至1.0之间的,对实有建筑最高补偿400元/㎡,对未建部分按300元/㎡补偿。实有建筑容积率超过1.0的实有建筑最高补偿200元/㎡。”

该规定违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的“被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”的基本原则。即,被申请人制定的上述标准没有合法的评估报告作支撑。故该规定标准不合法。

(三)征收补偿方案中“(二)产权调换”中规定的标准不合法。

案涉征收补偿方案中的“(二)产权调换”中规定:“增加安置房面积超出应安置房屋面积20平方米以内(含20平方米)的,按政府优惠价4410元/㎡结算;需要再增加面积20平方米(含20平方米)的,按政府限制价5100元/㎡进行结算;需要再增加安置房面积的按市场价结算。”上述政府优惠价4410元/㎡和政府限制价5100元/㎡没有合法的评估报告作支撑。

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第二款的规定:“被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”《国有土地上房屋征收评估办法》第二条规定:“评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本办法。”第八条规定:“被征收房屋价值评估目的应当表述为‘为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值。’用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为‘为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值’”第十条规定:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致”。即被征收房屋的价值与用于产权调换房屋的价值结算依据都是同一评估时点的估价报告而非政府单方制定的所谓优惠价和限制价!

对案涉征收补偿方案是否合法问题,二审判决也仅仅是对征求意见的程序是否合法和不举行听证会是否合法两个方面进行了简单的评述(见二审判决书第7页自上向下数第11行到第20行)。对征收补偿方案的实质内容是否公平、是否合法却避而不谈。这种审理方式违反了行政诉讼法关于“对被诉行政行为进行全面审查”的原则,故,我们恳请最高人民法院对此问题予以明查和纠正。

四、被诉房屋征收补偿决定对申请人用于经营的房屋不支付停产停业损失费违法。

申请人在原审时提交的第8份证据证明早在1994年当时的某区土地管理局就给申请人发放了城镇国有土地有偿使用登记证,该证显示土地用途为商业。

申请人提交的第9份到第17份证据是申请人开展营业性活动的执照、许可证、纳税凭证等。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第(三)项规定政府征收房屋时应对因征收房屋造成的停产停业损失进行补偿。

  《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定:“被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”

针对“住改非”的房屋用于经营性活动的补偿问题,早在2003年9月19日国务院办公厅就在《国务院办公厅〈关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知〉》(国办发明电〔2003〕42号)中予以明确,即“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”

本案所涉房屋征收补偿方案中也规定:“(四)住改非房屋的补偿,住宅房屋改为非住宅用途的,征收时按住宅房屋进行补偿。营业执照和完税凭证与实际经营场所一致的,一次性给予经营者停产、停业补助5000元;无完税凭证的一次性给予经营者停产、停业补助3000元”

既然申请人有充分的证据证明自己的土地是商业用途,而且房屋也实际上用于了经营性活动,那么被申请人就应向申请人支付停产停业损失费(尽管有些执照和凭证上登记的业主名字不是申请人,但都是申请人的亲属,而且登记的经营场所与被征收人的房屋地址是完全一致的)。被申请人在征收补偿决定中对此项只字未提,显属违法。而二审判决也认为“由于上诉人未能提供其房屋被征收前用于营业及房屋内包括物品的证据,该上诉理由不能成立”(见二审判决书第7页自上向下数第5行到第7行),这种结论与申请人提交的证据证明的内容相悖,申请人恳请最高法院予以查明和纠正。

  五、被诉房屋征收补偿决定中规定的“限期选择补偿方式,逾期单方推定为货币补偿”的内容没有法律依据。

被诉房屋征收补偿决定书中的第四项规定“限被征收人自接到补偿决定之日起15日内到某市某区房屋征收管理办公室选择补偿方式,签订补偿协议,并完成搬迁,交付被征收房屋;逾期不签订补偿协议或不交付房屋的,视为选择货币补偿方式,补偿款将由某市某区房屋征收管理办公室提存至某市公证处”,

“法无规定不可为”是行政法的基本原理,被申请人的这种“限期选择补偿方式,逾期单方推定为货币补偿”的内容没有任何法律法规作依据,此为被诉行政行为的违法情形之一。申请人在二审开庭时对此问题进行了详细论述,但二审判决不予评判,令人遗憾。申请人恳请最高人民法院对此作出法理阐释为盼。

    六、被申请人没有履行对征收补偿方案公开征求意见的程序违法。

被申请人在原审时提交的第8份证据是“ 2013年3月6日被征收居民反馈意见”,该证据证明目的是被申请人履行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条第二款规定(“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日”)的公开征求意见程序。但该证据是虚假的,因为:

该反馈意见后缀的意见人是“全体动迁居民”。本案涉房屋被征收人828户(见被申请人提交的第一组证据中的第11份证据“2013年6月14日某市某区人民政府办公室出具的《某市某区人民政府2013年第2次常务会议纪要》”中显示‘需征收房屋828户’”;被申请人提交的第一组证据中的第18份证据《被征收房屋调查摸底公示表》显示的被征收人户数319户))。这么多的动迁居民竟然在反馈意见上没有一个人的签字,而且异口同声都是两条意见,令人匪夷所思,其根本不符合常理。根据日常生活经验可以直接推定这个证据是虚假的。因为《最高法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条第五项的对此早有规定(即:下列事实法庭可以直接认定:……(五)根据日常生活经验法则推定的事实。)既然被申请人没有合法有效的证据证明其已经履行了对征收补偿方案公开征求意见的程序,那么案涉房屋征收补偿方案就不合法。

七、被申请人选择评估机构的程序有造假嫌疑。

被申请人提交的第一组证据中的第19份证据是“某区棚户区某建设项目被征收人选择评估机构结果”,该证据有造假的嫌疑。

该证据中显示:该项目区涉及被征收人员327户,截止5月18日13点,共发出选票327张,收回选票327张……。这不符合常理,因为327户选票百分之百收回是不可能的,每家每户的居住生活状况不尽相同,有些户家在规定期限内可能因生活琐事不在家,有些户家不识字,如何会发出选票327张收回也是327张呢?违反日常经验法则的证据不能作为定案的证据使用。

八、被申请人没有履行对未经登记的建筑物进行调查、认定和处理程序。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿”。但从被申请人提交的证据中没有看到有证明其已履行上述程序的材料,因此,应依法视为其没有履行该法定程序。

九、被诉房屋征收补偿决定适用法律、法规错误。

被申请人对申请人作出的征收补偿决定时适用的法规条款是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条、第二十六条。而第二十六条第二款规定“补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”第二十五条第一款规定的事项是:“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议”。即,政府在对被征收人作出房屋补偿决定时应包括该条款的内容。

而被申请人对申请人的补偿决定的第二项货币补偿中明确仅明确了货币补偿数额(即房屋及附属物总价值443715.OO元。搬迁费1180元),并未提及货币补偿金的支付期限。此与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款和第二十五条第一款相悖。

补偿决定的第三项是产权调换内容,该项目中仅明确“被征收人选择产权调换的,按政府公布的案涉征收补偿方案确定的安置地点和安置原则选择安置房屋,安置房屋价值与被征收房屋价值的差额等款项按照案涉征收补偿方案结算”。该产权调换项目未明确选择产权调换的房屋的具体地点、具体面积及搬迁费(是一次搬迁费还是两次?)、临时安置费或周转用房、搬迁期限、过渡方式与过渡期限等事项。其亦违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款和第二十五条第一款的规定。被申请人该适用的条款而没有适用属适用法律、法规错误的情形。

十、被申请人对申请人所作的产权调换方案明显不当。

被诉房屋征收补偿决定确定申请人的房屋价值分别为4660元/㎡和4675元/㎡。同时规定申请人如选择产权调换“安置房屋价值与被征收房屋价值的差额等款项按照《某区棚户区改造一西街一期建设项目国有土地上房屋征收补偿方案》结算,其结算方法是:“增加安置房面积超出应安置房屋面积20平方米以内(含20平方米)的,按政府优惠价4410元/㎡结算;需要再增加面积20平方米(含20平方米)的,按政府限制价5100元/㎡进行结算;需要再增加安置房面积的按市场价结算。”

以上说明一个问题,即政府的未经评估的限制价已超过了政府给申请人的评估的市场价,这明显不公平,因为被征收房屋的价值和用于产权调换的房屋价值都应以房屋征收决定公告之日为同一时点进行评估,并以评估结果作为结算依据。政府用未经评估的限制价去兑换被征收人已经评估的房屋市场价不但不公平而且违法。

十一、被诉房屋征收补偿决定对申请人的货币补偿金443715.00元(原审判决纠正为:462565.00元)在某市无法购买到符合居住条件的房屋且生活质量明显降低。

案涉房屋征收补偿决定确定的申请人应得的货币补偿数额是443715.00元(原审判决纠正为:462565.00元)。试问:46万的现在某市能买到什么样的房屋?如果申请人用被申请人支付的补偿金去按照市场价(7000元/㎡)买房只能买到一个65.71㎡的裸房。如果按照政府限制价(5100元/㎡)卖房,只能买到一个90㎡的裸房。这就是说,申请人用46万去市场上买到的房,其面积要比自己原有住房面积少70.88㎡或46.59㎡。这公平吗?

《物权法》第四十二条第三款和《城市房地产管理法》第六条均规定:为了公共利益的需要国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法予以拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

最高人民法院公布的十大征收拆迁典型案例第三个案例“孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案”中法院指出“根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。”同时还指出,“本案中,优惠价格显然低于市场价格,对被征收房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格。该征收补偿方案的规定对被征收人显失公平,违反了《条例》的相关规定。故判决:撤销被告泗水县人民政府作出的《决定》。”

《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定的补偿标准是:“征收个人住宅,被征收人选择货币补偿的,应当按照同等建筑面积、类似新建商品住宅市场价格予以补偿。被征收人有异议的,可以委托房地产价格评估机构对被征收房屋的价值进行评估”。

对照本案,被申请人采用的评估报告中对申请人房屋的评估价格非但没有比照就近区位新建商品房的价格,而且还不及政府的没有合法评估报告做支撑的限制价高。

上述法条和案例的精神实质是经拆迁后被征收人的居住条件与之前相比应该是越来越好。而本案按照被申请人的补偿决定的结果是申请人的居住面积与拆迁之前相比竟然少了近七十平方米!居住条件非但没有改善反倒居住面积越来越少了,这明显不公平啊。这其实也就是申请人坚持依法维权的原因所在。

综上论述,由于《某市暂行规定》不合法,因此其不能作为认定被诉房屋征收补偿决定合法的依据;由于被诉房屋征收补偿决定存在“主要证据不足”、“违反法定程序”、“适用法律、法规错误”和“明显不当”的情形,所以依据《行政诉讼法》第七十条的规定是依法应予撤销的行政行为。由于二审判决存在“认定事实的主要证据不足”的情形,该判决确有错误,为此,我们依据《行政诉讼法》第九十条、第九十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十四条及第二十六条第三款的规定,依法向最高人民法院申请再审,请支持申请人的再审申请。

谢谢。

代理人、北京市京师律师事务所律师 张国法


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